Từ ngày 09/02/2026, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, tiếp tục hoàn thiện khung chính sách về nhà ở xã hội theo hướng mở rộng điều kiện tiếp cận, chuẩn hóa quy trình thủ tục và tăng cường tính công khai, minh bạch.

Nhằm hỗ trợ người dân chủ động trong việc chuẩn bị hồ sơ cũng như xác định chính xác điều kiện mua nhà ở xã hội, NBDIF cung cấp hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục và cách tự kiểm tra điều kiện mua nhà tại Dự án The HoaLu Residence. Nội dung tập trung vào một số nhóm đối tượng phổ biến, giúp người đăng ký dễ dàng đối chiếu và thực hiện theo đúng quy định hiện hành.

1. Trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội

Trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội được thực hiện theo khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 34 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP). Quy trình này được chuẩn hóa theo hướng công khai, minh bạch và kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm đúng đối tượng và đúng điều kiện thụ hưởng, cụ thể như sau:

Bước 1. Công khai thông tin dự án

Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày khởi công dự án, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên:

- Trang thông tin điện tử Sở Xây dựng;

- UBND cấp xã nơi có dự án;

- Báo của địa phương;

- Website hoặc sàn giao dịch của chủ đầu tư (nếu có).

Nội dung công khai gồm: Tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm, quy mô, số lượng căn hộ, diện tích, giá bán dự kiến, tiến độ, thời gian nhận hồ sơ.

Bước 2. Công khai kế hoạch tiếp nhận hồ sơ

Trước khi bắt đầu nhận hồ sơ tối thiểu 30 ngày, chủ đầu tư phải công bố:

- Thời gian nhận hồ sơ;

- Số lượng, diện tích căn hộ;

- Giá bán nhà ở xã hội.

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ đăng ký

Người dân nộp hồ sơ bằng một trong các hình thức:

- Trực tiếp;

- Trực tuyến;

- Qua dịch vụ bưu chính;

- Thông qua cơ quan, đơn vị nơi đang làm việc.

Thời gian tiếp nhận hồ sơ tối thiểu 30 ngày.

Lưu ý: Mỗi cá nhân/hộ gia đình chỉ được đăng ký mua 01 dự án tại cùng thời điểm.

Bước 4. Báo cáo Sở Xây dựng 

Trong thời hạn 10 ngày kể từ khi kết thúc nhận hồ sơ:

- Chủ đầu tư tổng hợp, gửi danh sách đăng ký mua NOXH về Sở Xây dựng;

- Sở Xây dựng kiểm tra, xác nhận trong thời hạn 10 ngày.

Bước 5. Công khai kết quả xét duyệt

Chủ đầu tư công khai:

- Danh sách đủ điều kiện;

- Danh sách không đủ điều kiện (nêu rõ lý do).

Bước 6. Lựa chọn người mua

- Trường hợp số hồ sơ đủ điều kiện ≤ số căn hộ: Thực hiện theo thỏa thuận.

- Trường hợp số hồ sơ đủ điều kiện > số căn hộ: thực hiện bốc thăm công khai, có sự giám sát của Sở Xây dựng; UBND cấp xã và Công an cấp xã.

=> Quy định này được ban hành nhằm đảm bảo việc phân bổ nhà ở xã hội diễn ra công bằng, minh bạch và đúng đối tượng thụ hưởng.

Bước 7. Ký hợp đồng và công khai kết quả

Sau khi nhà ở đủ điều kiện bán theo quy định, Chủ đầu tư:

- Ký hợp đồng mua bán;

- Công khai danh sách khách hàng đã ký hợp đồng theo quy định.

2. Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội

Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội gồm:

- Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội (theo mẫu quy định);

- Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách.

⟶ Giấy tờ xác nhận có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày xác nhận.

Người đăng ký phải:

- Cam kết chưa được hưởng chính sách nhà ở xã hội;

- Chịu trách nhiệm về tính chính xác của nội dung kê khai.

3. Điều kiện mua nhà ở xã hội (áp dụng từ 2026)

Theo quy định tại Điều 29, Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung), người mua phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập, cụ thể:

* Điều kiện về nhà ở

Thuộc một trong các trường hợp:

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình;

- Có nhà ở nhưng diện tích bình quân < 15 m² sàn/người.

Điểm mới: Được xem xét trong trường hợp Giấy chứng nhận không thể hiện thông tin về nhà ở, phù hợp với thực tế quản lý.

* Điều kiện về thu nhập

Áp dụng đối với các đối tượng phải xét thu nhập (theo quy định đã được sửa đổi):

- Độc thân: ≤ 20 triệu đồng/tháng.

- Độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên: ≤ 30 triệu đồng/tháng.

- Vợ chồng: ≤ 40 triệu đồng/tháng.

Thu nhập được xác định theo nguyên tắc: Tự kê khai, cam kết; Cơ quan chức năng xác minh, hậu kiểm khi cần thiết.

Trường hợp không có hợp đồng lao động, việc xác nhận do Công an cấp xã thực hiện theo quy định hiện hành.

4. Đối tượng được mua nhà ở xã hội

Đối tượng được mua nhà ở xã hội thực hiện theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023. Trong thực tế triển khai tại dự án, tập trung vào các nhóm chính:

- Người có công với cách mạng;

- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

- Công nhân, người lao động tại doanh nghiệp;

- Cán bộ, công chức, viên chức;

- Lực lượng vũ trang nhân dân;

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ nhà ở.

=> Các đối tượng khác thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.

5. Hướng dẫn xác định điều kiện mua nhà ở xã hội tại Dự án The HoaLu Residence

Để thuận tiện trong quá trình đăng ký, người dân có thể tự kiểm tra nhanh điều kiện theo 03 bước sau:

Bước 1. Xác định đúng đối tượng

Người đăng ký phải thuộc một trong các nhóm đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Trong thực tế tại Dự án The HoaLu Residence, các nhóm phổ biến gồm:

- Người có công với cách mạng.

- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

- Công nhân, người lao động tại doanh nghiệp;

- Cán bộ, công chức, viên chức;

- Lực lượng vũ trang nhân dân;

Bước 2. Kiểm tra điều kiện về nhà ở

Người đăng ký phải thuộc một trong các trường hợp:

- Chưa có nhà ở tại địa phương;

- Có nhà ở nhưng diện tích bình quân < 15 m² sàn/người;

- Có nhà ở nhưng xa nơi làm việc: Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc ≥ 25 km trở lên và Khoảng cách từ dự án đến nơi làm việc ≤ 10 km.

=> Đặc biệt lưu ý: Trường hợp Giấy chứng nhận không thể hiện thông tin về nhà ở vẫn được xem xét theo quy định mới, giúp tháo gỡ vướng mắc trong thực tế.

Bước 3. Kiểm tra điều kiện về thu nhập (nếu thuộc diện xét)

- Độc thân: ≤ 20 triệu đồng/tháng;

- Độc thân nuôi con: ≤ 30 triệu đồng/tháng;

- Vợ chồng: ≤ 40 triệu đồng/tháng

Thu nhập được xác định theo nguyên tắc: Người dân tự kê khai, cam kết; Cơ quan chức năng xác minh, hậu kiểm khi cần thiết.

Bước 4. Kiểm tra điều kiện bổ sung

- Có đăng ký cư trú hợp pháp tại địa phương;

- Chưa từng được hưởng chính sách nhà ở xã hội;

- Hồ sơ xác nhận còn hiệu lực (≤ 12 tháng).

LƯU Ý HỒ SƠ

1. Chỉ đăng ký 01 dự án tại cùng thời điểm;

2. Chuẩn bị hồ sơ sớm, đầy đủ, đúng biểu mẫu;

3. Kiểm tra thời hạn giấy tờ (≤ 12 tháng);

4. Kê khai trung thực thông tin nhà ở, thu nhập;

5. Theo dõi thông tin chính thức từ: Sở Xây dựng và Chủ đầu tư (Quỹ Đầu tư phát triển tỉnh Ninh Bình).

Như vậy, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đã điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận nhưng tăng cường kiểm soát, minh bạch quy trình.

Đối với Dự án The HoaLu Residence, việc chủ động tự kiểm tra điều kiện ngay từ đầu giúp người dân:

- Chuẩn bị hồ sơ đúng, đủ;

- Hạn chế rủi ro bị loại hồ sơ;

- Nâng cao khả năng được xét duyệt mua nhà ở xã hội.

Đây đồng thời là cơ sở để Quỹ tổ chức bán nhà ở xã hội đúng đối tượng, đúng quy định, bảo đảm công khai, minh bạch và hiệu quả chính sách an sinh xã hội.

Phụ lục “Hướng dẫn xác định điều kiện mua NOXH – Dự án The HoaLu Residence”
 

HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH ĐIỀU KIỆN MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

(Một số đối tượng thường gặp áp dụng đối với Dự án The HoaLu Residence)